REIT

個人的には割と好きな投資先です。

殆どのJ-REITの情報はこちらJAPAN-REIT.COMから

 

一般株式がハイリスク・ハイリターンならREITはミドルリスク・ミドルリターンと言われることが多いです。

・株価変動が少ない代わりに配当利回りが大きめと言った感じです。
・配当狙いなので一般株式よりも長期保有向けです。

 

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株式相場が大暴落の時には弱いが、後出しのチャンス

通常時はミドルリスク・ミドルリターンな商品なのですが、リーマンショック、コロナショックの際には株式よりも大きく暴落しました。

これは市場規模が株式に比べると小さく、暴落の影響がより大きく響くからだと思われます。ですがそこにはチャンスがあり、コロナショック時には配当利回りが8%前後まで高騰した銘柄も数多くあり、自分も色々と掴みました。ある程度戻したときに利確してしまいましたが、利確せずにずっと保有しておけばよかったと後悔。

大暴落後に掴めば配当利回り8％近くがずっと安定して続きます。また大暴落が来ればダメですが。平常時であればそして何かの必要があって銘柄を売るときも元本が2倍近くになっているという「お宝銘柄」になっていたということなのです。いわゆる米国の高配当銘柄、貴族銘柄に近いのですが、それらよりも判りやすいのが好きな理由かもしれません。

 

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実物（個別）の不動産投資に比べてのメリット・デメリットは一長一短です。

REITは少額から可能で始めやすく＆辞めやすいので気軽でいいのですが、実物（個別）の不動産に投資する場合はREITと比較したメリットを活かしたものにしないと勿体ないと思います。

そーいえば、ワンルームマンション投資の電話セールスってうざいですよね。個人情報をどこから入手したか不明（違法？グレー？）な投資なんてそもそも以下略ですし、話をする時間が勿体ないし、電話をとる時間すら勿体ないので電話しないでください。

 

 

実物（個別）の不動産投資に比べて沢山のメリット

・少額から始められる
－＞数万～数十万程度の銘柄が殆ど

・売買が容易で即時性が高い
－＞東証経由で売買が容易で即時性が高い
－＞少額での部分的な売却や買い増しも簡易
－＞実物だと売買に数カ月単位など時間がかかる場合が多い

・賃借人募集、家賃収納、建物の管理や固定資産税支払いなどの煩わしさが無い

・実物の個別不動産投資に比べると、グレードの高い物件に投資しやすい
－＞高グレード物件ばかりなので空室リスクも少なく利回りも安定。

・実物（個別）不動産に比べると利回りが解りやすく安定している
－＞実物は本当の利回り計算は複雑でわかりにくい
－＞ローン金利、管理費、修繕積立費、固定資産税などの概算計算も不要

 

実物（個別）の不動産投資と比べてのデメリットは・・・・・

・融資（ローン）によるレバレッジが効きにくい
－＞実際にはREITが30％～50%の有利子負債でレバレッジをかけている
－＞信用取引を使っても資金のMAX3倍弱（だと価格変動での追証で危険なので実質2倍程度まで？）程度
－＞例えば実物（個別）不動産でフルローン（に近い等）だとレバレッジがメチャ効きます。

・ボロ物件や訳あり物件など高利回りのものが無い

・リフォームや民泊化、シェアハウス化などで高利回り化する工夫ができない
－＞ホテルや介護施設タイプは付加価値をつけて高利回りを狙ったものです

・管理（不動産、建物、設備）会社変更などによる管理コスト低減の工夫ができない
－＞REIT運用会社の利益の源泉です

・市場時価でいつも価格が変動している
－＞頻繁に価格変動するのは精神的に面倒だったり・・・・

・減価償却や相続などで税効果がない
－＞REITは市場時価評価で、配当や売買譲渡益での特定口座による税効果のみ